民法典宣传月 关于业主共有权你想知道的八个问题

　　规约对流层散射通信机密钥汞池阴极凯时尊龙登录入口近年来，物业公司与业主之间“针锋相对”的新闻层出不穷，物业公司与业主之间的矛盾加深，导致业主共有权、业主撤销权、业主知情权等相关纠纷越来越多。比如，业主不满意物业公司的服务，拒不缴纳物业费，物业公司通过停水停电“暴力催收”，这种情况，严重影响了小区的良性发展。

　　其实，无论是小区业主，还是物业公司，都应当了解自己有哪些权利义务、如何行使这些权利及履行相应的义务，在权利受损时又如何使用法律进行有效救济，下面就让我们在《民法典》中寻找答案。

　　答：《民法典》中明确了业主共同决定事项，包括制定和修改业主大会议事规则、选举业主委员会成员、选聘物业管理人及使用建筑物及其附属设施的维修资金等涉及小区管理的重大事项。对于这些重大事项，业主可以通过两种方式行使决定权，一是通过选举成立业主委员会，作为业主大会的常驻机构，决定重大事项，维护业主权利，监督物业公司管理，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力；二是如果没有成立业主委员会，需要由《民法典》规定的特定的业主参与表决。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　答：有效。一般来说，物业服务合同一共分为两类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在开发公司与物业公司签订的合同，该合同仅存在于项目建成初期，业主入住人数较少，尚未成立业主大会及业主委员会的阶段。该合同侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为即将入住的业主提供服务等，另外包括管理遗留的扫尾工程、空置房出租或者看管、协助办理业主入住等事项。而普通物业服务合同存在于符合法律规定条件的业主大会及业主委员会已经产生，多数业主已经入住，建设单位基本撤出的后期阶段。该类合同，侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等，目的系为业主正常的日常起居生活提供服务。

　　值得注意的是，无论以何种方式签订前期物业服务合同，物业公司均系建设单位选定，而非业主选定。建设单位同物业买受人签订房产买卖合同之时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意。因此，由建设单位作为合同当事人签订的前期物业服务合同对后来的业主产生拘束力，根源在于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。

　　第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　《物业管理条例》第25条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　答：不可以。物业公司不可以用“暴力催收”的方式，让业主交物业费，物业公司首先要向业主催告，要求其在合理期限内支付，在合理期限内仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　答：小区共有部分出租由全体业主共同决定，收益在扣除合理成本后，属于业主共有。

　　【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　答：业主行使权利时不得危及建筑物安全，也不得损害其他业主的合法权益，同时还需要配合物业工作。业主应当遵守法律、法规以及管理规约，行为应当符合节约资源、保护生态环境。应当配合物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处理措施和其他管理措施。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　第二百七十二条 【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

　　业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　答：物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况向业主公示。

　　第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　答：需要。业主装修房屋，应当事先告知物业服务人员，遵守物业服务人员提示的合理注意事项。业主转让、出租房屋，应当及时将相关情况告知物业服务人员，并配合必要的检查。

　　第九百四十五条【业主告知、协助义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

　　答：可以。经过业主共同决定，住宅专项维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修。

　　第二百八十一条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

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